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                關于《百花生態新城(清鎮國際休閑度假組團)控制性詳細規劃》G7-03單元(三角花園)局部地塊規劃調整
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                《百花生態新城(清鎮國際休閑度假組團)控制性詳細規劃》G7-03單元(三角花園)局部地塊規劃調整

                紅楓片區建設管理中心

                2022年3月


                為進一步加快推進城市更新改造,完善城市功能布局,激發城市發展活力, 推動產業轉型升級,推進產城融合發展,提升城市綜合品質,有效助力建設經濟體量大能級城市,貴陽市人民政府發布關于《貴陽市加快推進城市更新改造的實施意見》。加快城市更新改造步伐,做強城市經濟、展現城市顏值、彰顯城市氣質、提升城市品質,改善人居環境,不斷增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感。

                《百花生態新城(清鎮國際休閑度假組團)控制性詳細規劃》中三角花園是清鎮市老城區核心區,急需更新改造完善城市功能的攻堅區域,按照《貴陽市加快推進城市更新改造的實施意見》,對更新改造地塊的控制性詳細規劃進行調整, 優化片區的城市功能,提升城市品質。

                一、調整范圍

                本次控規調整范圍以建國路-富強路、云嶺大道、星云路、新華路為界,共計約 15 公頃。本次調整涉及 7 個地塊,具體包括 G7-03-17、G7-03-18、G7-03-19、G7-03-20、G7-03-21、G7-03-22、G7-03-23。?

                1. 調整范圍示意圖

                2. 調整區域現狀航拍圖

                二、調整原因

                1、作為清鎮城市更新改造改革理念的試點項目,三角花園更新改造需求強烈。

                根據《貴陽市加快推進城市更新改造實施意見》,為實現 2025 年底前基本完成重要區域的城市更新改造工作,有序推進老舊小區、老工業區、低效物流園、 傳統批發市場的整治提升工作。三角花園作為清鎮市老的商業中心開始加速衰敗, 市民更新改造的需求強烈,因此清鎮市以三角花園區域作為更新改造的試點,首 先推進相關規劃建設工作。

                2、三角花園區域原方案大拆大建,但實施多年走不通,區域需要以更新改造的模式繼續推進建設。

                三角花園區域原有方案以拆除重建為主,為實現經濟平衡,出讓土地指標較高,但實施難度較大,多年未建設。為改善三角花園區域的現狀問題,按照有機更新模式推進建設,部分老舊小區實行保留改造,不大拆大建,保留原有特色。

                3、原控規三角花園區域規劃的部分道路寬度較大,實施困難,需要分段分期控制道路建設。

                原控規編制以該區域周邊路網以拆除重建為主要出發點,未對具體地塊具體建筑的現狀發展和改造情況進行細化落實,與三角花園周邊現有項目如新場壩

                農貿市場、佳鑫花園等現狀建筑和永茂地塊、鴻翔地塊、大名吉安地塊等土地出讓情況等的實際可建設改造情況不符,道路建設難度較大,為解決道路通行問題,實施分段分期實施部分道路。

                4、根據三角花園城市更新會議精神開展相關規劃工作

                根據《關于研究三角花園城市更新項目工作專題會議紀要》清府專議〔2021133 號文件精神,按照《貴陽市加快推進城市更新改造實施意見》的政策與要求, 啟動三角花園地塊及周邊道路的控規調整程序。

                三、項目情況

                1、現行規劃情況

                《百花生態新城(清鎮國際休閑度假組團)控制性詳細規劃》于 2019 8 月完成批復,該區域規劃為以居住功能為主、兼顧部分商業功能的住商混合用地, 該街區開發地塊面積共計 11.5 公頃。

                3. 現行控規對該區域的規劃控

                1.現行控規的地塊控制指標

                地塊編號

                用地代號

                用地性質

                用地面積

                (㎡)

                建筑面積(㎡)

                容積率

                建筑密度

                綠地率

                建筑限高(m)

                G7-03-17

                RB

                住商混合用地

                38881

                120530

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-18

                RB

                住商混合用地

                23749

                166245

                7

                40

                25

                100

                G7-03-19

                RB

                住商混合用地

                22741

                70498

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-20

                RB

                住商混合用地

                12742

                39500

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-21

                RB

                住商混合用地

                9277

                28758

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-22

                RB

                住商混合用地

                2521

                7814

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-23

                B1

                商業用地

                5166

                30996

                6

                80

                20

                60

                注:住混合地兼容商業≤20。

                2、現行土地出讓情況

                三角花園區域均已出讓,開發指標總量較高。本次調規街區東側的金色湖城項目已竣工交付使用。


                4. 現行土地出讓情況示意圖

                四、規劃調整

                1. 道路調整

                通過對三角花園區域道路及建筑現狀研究,建議對建國路-富強路、青山路、新華路、星云路、建國南路、文化路進行微調,具體調整以道路設計方案為準。

                規劃結合現狀建筑情況,初步確定該區域沿路兩側需要保留的建筑,然后根據現狀道路情況和可拓寬實施的條件,對三角花園周邊道路及青山路的改造實施提出修改意見。

                1. 青山路

                道路長度約 630 米,現狀路面寬度為 6 米,規劃提升為 20 米。

                5. 青山路調整斷面及線型示意圖

                1. 三角花園周邊路網

                建國路-富強路現狀路面寬度為 8-15米,道路長度 680米,規劃提升為 24米。新華路現狀路面寬度為 6米,道路長度 420米,規劃提升為 20米。星云路現狀路面寬度為 8米,道路長度 280米。規劃提升為 16米。建國南路現狀路面寬度為 5-7米,道路長度 290米。規劃提升為 12米。文化路道路長度 290米控制寬度為 8.5 米。

                6. 三角花園周邊路網線型示意圖

                7. 三角花園周邊路網斷面及線型示意圖

                1. 用地調整

                規劃對本次調規街區內的用地進行調整,結合建筑現狀及用地權屬,調整街區內用地劃分界限。規劃調整后,增加一塊公共廣場用地,用地面積為 0.2公頃。

                規劃調整后,居住用地約 11公頃、商業用地約 0.9公頃,開發建筑面積共計 47.6萬平方米,比規劃調整前增加約 1.2 萬平方米。

                8.?調規用地圖

                規劃在 G7-03-20 地塊以虛線控制一條 6 米的小路,以提升該區域的南北向通行能力,小路線型及位置可結合修建性詳細規劃等下層次規劃方案需求進行適當調整,小路寬度按照 6 米控制。


                2. 調整后地塊指標表

                地塊編號

                用地代號

                用地性質

                用地面積

                (㎡)

                建筑面積

                (㎡)

                容積率

                建筑密度

                綠地率

                建筑限高(m)

                G7-03-17

                R2

                二類居住用地

                42405

                131455.5

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-18

                R2

                二類居住用地

                20980

                146860

                7

                40

                25

                100

                G7-03-19

                R2

                二類居住用地

                7002

                21706.2

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-20

                R2

                二類居住用地

                19895

                69632.5

                3.5

                55

                10

                100

                G7-03-21

                G3

                廣場用地

                2355

                --

                --

                --

                --

                --

                G7-03-22

                R2

                二類居住用地

                10268

                31830.8

                3.1

                30

                35

                80

                G7-03-23

                B1

                商業用地

                8936

                13404

                1.5

                55

                10

                40

                G7-03-24

                R2

                二類居住用地

                10278

                61668

                6

                80

                10

                60

                注:G7-03-2040,其他住用地兼容商業≤20。


                3. 用地建設總量測算

                • 建筑類型

                  原控規建筑面積

                  (萬㎡)

                  擬調整建筑面積

                  (萬㎡)

                  調整差值

                  (萬㎡)

                  住宅

                  34.67

                  35.66

                  0.99

                  商業

                  11.19

                  12

                  0.81

                  1. 配套調整

                  規劃對生活圈配套設施的地塊位置進行調整。將原設置于 G7-03-18 地塊進行配建的公共廁所、垃圾收集點、老年人日間照料中心、社區服務站、社區商業網點、文化活動站、再生資源回收點進行調整,結合三角花園區域項目建設情況調整至原地塊南側的 G7-03-20 地塊。同時,考慮清鎮老城及三角花園區域幼兒園實際入學需求,增設一處 9 班幼兒園,由 G7-03-20 地塊配套建設。

                  五、調整論證

                  1. 人口規模

                  本次調規范圍內,按照用地兼容性要求估算,約增加住宅建筑面積 0.95 平方米,按照戶均住房面積 120 平方米、戶均 3.2 人估算,約增加人口 272 人。本次調整區域屬于老城區內 E3 十分鐘生活圈,該生活圈居住人口為 1.85 萬人, 規劃調整產生的人口增加量在規劃預測容量的可浮動范圍內,對該區域的居住人口容量未產生影響。

                  4. 住宅面積測算

                  • 用地性質

                    用地兼容性

                    用地面積

                    住宅建筑面積

                    原控規住商混合用地

                    兼容商業≤20%

                    10.99 公頃

                    34.67 萬㎡

                    擬調整居住用地

                    兼容商業≤20%、40%

                    11.08 公頃

                    35.66 萬㎡

                  • 調整差值

                    /

                    1.01

                    1. 教育配套

                    規劃清鎮老城區內有 2所初中、4所小學,其中 E3十分鐘生活圈內有 136班初中和 2所小學共計 54),規劃服務人口為 1.85萬人,實際配套可服務人口約 3.7 萬人,教育配套余量大。本次規劃調整僅增加 272 人,在教育配套設施的可承載范圍內。

                    9. 老城居住區生活圈劃分示意圖


                    10. 教育設施配套情況示意圖


                    1. 市政基礎設施

                    主要從給水、排水、電力需求的角度分析方案調整后的市政影響。

                    給水需求:根據控規給水工程規劃,人均綜合用水量指標為 320 / ·日。本次規劃調整后,居住人口增加 272 人,用水需求量每天增加約87.1m3。規劃供水廠為東郊水廠和白龍洞水廠,總供水規模為 20.8 m3/d,原控規規劃最高日用水量為 19 m3/d,用水量在水廠可承載范圍內。

                    排水需求:污水按用水量的 80%考慮,污水量每天增加約為 69.68m3, 規劃總污水處理規模為 16.5 m3/d,原控規規劃污水量為 15.2 m3/d,調整后的污水量在污水處理廠規??刂品秶鷥?,因此可滿足增加的污水量。

                    電力需求:根據控規電力工程規劃,居住用地負荷指標為 18 /方米,商業服務業設施用地用電負荷指標為 20 /平方米,本次規劃調整,居?。ê旌嫌玫兀┯玫孛娣e增加 0.09 公頃,商業用地增加 0.38 公頃,估算總用電負荷約增加 91.9 千瓦,調整后的用電量在原控規承載范圍內。

                    燃氣需求:依據燃氣工程規劃,管道燃氣普及率達到 60%,規劃居民生活用氣量按 2500 兆焦 /·年計,公共服務設施用氣按居民生活總用氣量的40%計算。調整后每年用氣量約增加 8.3 Nm3,調整后按照原控規燃氣供應量滿足供應需求。

                    1. 交通影響評估

                    規劃調整后居住人口約增加 80 戶,商業建筑增加 0.81 萬平方米。按照居住2.245 人次/戶、商業公服交通吸發率 7.04 人次/百㎡建筑面積估算,調整后地塊全日交通吸發量增加約 761 人次。該區域路網密度高,交通疏解能力強,可滿足本區域交通需求。

                    5. 規劃調整建筑量測算

                    • 用地類型

                      建筑類型

                      原 控 規 建筑面積

                      (萬㎡)

                      擬 調 整 建筑面積

                      (萬㎡)

                      調整差值

                      (萬㎡)

                      住商混合用地

                      住宅

                      34.67

                      35.62

                      0.95(約 80 戶)

                      商業

                      8.09

                      10.65

                      2.56

                      0.81

                      商業用地

                      商業

                      3.1

                      1.35

                      -1.75

                    • 6. 調整后交通吸發增量表

                      • 名稱

                        規劃調整量

                        交通吸發指標

                        全日交通發生量(人次)

                        居住

                        增加約 85 戶

                        2.245 人次/戶

                        增加 191

                        商業

                        增加約 0.81 萬㎡

                        7.04 人次/百㎡

                        增加 570

                        調整后交通吸發增量

                        ——

                        增加 761

                        1. 景觀環境改善

                        本次規劃調整,從城市景觀環境改善的角度,以延續清鎮傳統趕集文化為目的,結合當前地攤夜市經濟發展趨勢,基于三角花園特點,打造多元、時尚的清鎮趕集新地標。結合地塊更新改造,實施三角花園區域整體形象環境改造和升級。

                        通過本次更新改造,進一步挖掘公共空間潛力,打造“點--面”相融合的空間體系。以公共綠地、廣場為主,挖掘營造點狀公共空間,打造多個小空間綠地以及廣場,為居民提供休閑休憩場所;以商業步行街構造線性公共空間, 提升老街面貌,連接新增步行街,形成一體式休閑步行街;以城市沿街商業界面打造面域公共空間,打造全新商業界面,提升街區整體面貌。

                        11. 建國南路、文化路沿街立面整治意向

                        12. 新華路商業步行街立面整治意向

                        六、論證結論

                        本次調整綜合考慮了三角花園地塊周邊環境,落實道路和棚改開發需求, 并根據《貴陽市加快推進城市更新改造實施意見》調整地塊指標和配建要求,以有效推進三角花園區域低效土地實施棚戶區改造的可操作性。

                        本次規劃調整符合百花控規及相關要求。規劃修改后,未對城市道路交 通、城市綠地系統造成不良影響;且滿足城市公共服務設施配置的要求。人口及建設容量略有增加,但仍在市政配套設施承載能力范圍內。

                        綜上所述,本規劃控規調整可行。

                        附件:《百花生態新城(清鎮國際休閑度假組團)控制性詳細規劃》G7-03單元(三角花園)局部地塊規劃調整20220329.pdf

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